فعل قبول ونقل الشقة في نموذج البيع - نموذج مستند ، شروط القبول والتفاصيل

شراء العقارات هي واحدة من عمليات الشراء باهظة الثمن القليلة التي تحدث بشكل غير منتظم.نظرًا لأن الفاتورة تذهب إلى ملايين روبل ، يحاول البائع والمشتري الحصول على تأمين قانوني أكثر كفاءة.هناك رأي بأن المنزل ينتقل إلى المالك الجديد بعد إبرام عقد البيع وتسجيل حالة حقوق الملكية ، ولكن هذا ليس هو الحال.إلى أن يتم توقيع وثيقة خاصة ، فإن كلا الطرفين ليسا محصنين من المفاجآت غير السارة.

ما هو قانون القبول

بغض النظر عن شروط شراء منزل (في شركة إنشاءات أو في السوق الثانوية) ، يجب تسجيل الوقت المحددنقل العقارات.هذا مفيد لكل من البائع والمشتري ، لأنه يحفظهما من دعاوى مضادة فيما يتعلق بأضرار التجهيز أو المتأخرات على الهاتف خلال الفترة الانتقالية.يسجل فعل قبول نقل الشقة (APPC) بوضوح:

• لحظة نقل العقار إلى المالك الجديد ،
• الدولة التي يكون فيها المسكن في لحظة النقل (بما في ذلك المدفوعات مقابل توفير المرافق ،خط أرضي واتصال إنترنت).

تستخدم هذه الوثيقة في كل من أسواق الإسكان الأولية والثانوية.لكل من هذه الخيارات هناك ميزات التصميم:

• في المبنى الجديد.تم التطوير بواسطة المطور واستكمال اتفاقية مشاركة الوحدة (GCU).توقيع APPK يعني أن المطور قد أوفت بجميع واجباته تجاه المساهم ويمنحه استخدام السكن بجودة مناسبة.خصوصية المستند هي قدرة المشتري على إصلاح العيوب وأوجه القصور المحددة التي يجب على شركة البناء التخلص منها أو تقديم تعويض.يتم في بعض الأحيان ملاحظة أوجه القصور في خطاب مراجعة منفصل ، مرفق بالوثيقة الرئيسية.
• سكن ثانوي.تسجيل APPC أبسط من "الأساسي".غالبًا لا توجد مطالبات تتعلق بالجودة ، وتتمثل مهمة هذا المستند في إظهار حالة نقل الشقة.يتم توقيع فعل قبول ونقل الشقة بعد التحقق من حالة المنزل والتحقق من فواتير الخدمات والمرافق الأخرى.إذا كشف القبول عن أوجه قصور خطيرة ، يحق للمشتري أن يدرج في APPC متطلبات إزالتها.في حالة الرفضالبائع من تصحيح العيوب ، يتم حل المشكلة في المحكمة (حتى عاد البائع الأموال المستلمة).

ما هو الغرض من صك النقل إلى عقد البيع

وفقًا للقانون المدني (CC) ،يستمر البائع في تحمل مخاطر التلف أو فقد الممتلكات عند توقيع مستند النقل.بشكل رسمي ، سيتم الاحتفاظ بهذا الالتزام بعد نقله إلى منزل المالك الجديد باستخدام APPC غير موقعة ، لذلك ليس من مصلحة المطور تأخير التصرف القانوني للعقار.بالنسبة للمشتري ، سيكون حافز التوقيع هو الرغبة في الانضمام إلى حقوق مالك المنزل بشكل أسرع.من الناحية النظرية ، يهتم كلا الطرفين بالتوقيع على هذه الوثيقة.

في الممارسة العملية ، غالبًا ما تكون هناك حالات يحاول فيها المطور عدم تسجيل أوجه القصور في عملية استلام الشقة لأسباب مختلفة.عندما يرفض أحد الطرفين التوقيع على APPC ، وفقًا للقانون ، فإنه يعتبر بمثابة تنازل عن الوفاء بالالتزامات بموجب عقد البيع.من خلال المحكمة ، يمكن تغريم البائع ، والمنزل - لفضح بالقوة.إذا كان لدى المشتري تهرب غير معقول من توقيع APC ، فإن للمطور الحق في جعل المستند من جانب واحد.

شروط النقل

اعتمادًا على كيفية شراء العقار ، قد يتم توقيع APC مع أو بعد اتفاقية البيع والشراء.التوثيق سيكون تدبيرا إضافيا للحماية ، ولكن أكثر من ذلكطريقة شائعة للكتابة بسيطة.توقيع APPC بعد تعبئته يوفر للمالك:

• مفاتيح الإسكان ؛
• وثائق تقنية عقارية ؛
• فواتير الخدمات العامة.

بتوقيع فعل قبول ونقل الشقة عند الشراء ، يفترض المالك الجديد جميع الظروف الخطرة المرتبطة بتشغيل المبنى.في حالة حدوث أضرار في المنزل في حالة نشوب حريق أو فيضان ، يدفع المشتري التكلفة الكاملة للإصلاح.عند شراء منزل ثانٍ ، غالبًا ما تكون هناك مواقف حيث لا يمكن لمالك العقار السابق إخراج ممتلكاته فور توقيع عقد البيع.إصلاح حالة الإسكان في APPC ، بعد إخلاء المبنى بالكامل ، سيوفر على الأطراف من النزاعات.

التنظيم القانوني

بموجب القانون الروسي ، يعتبر نقل الملكية من مالك إلى آخر عملية قانونية مدنية.نظرت اللجنة المركزية في ميزاته:

• تكرس أحكام البيع العامة لمواد اللجنة المركزية.إنه يتعلق بتفاصيل العقد ، ومسؤولية البائع والتزامات الأطراف.
• بيع وشراء العقارات مشمول بمواد اللجنة المركزية.إنهم ينظرون في تعريف الكائن في نص العقد ، وتسجيل حالة الملكية ، وغيرها من القضايا التي تنشأ عند بيع المنزل.المادة من CC يوافق على نقل العقارات على أساس APC (أو وثيقة ثنائية مماثلة موقعة من كلا الطرفين).

الآثار القانونية لقبول ونقل المباني السكنية

حتى يظهر المشتري في المبنى ، يقع عبء الحفاظ على السكن على عاتق المنشئ - وهذا ما ينعكس في قانون المشاركة في وحدة تشييد المباني السكنية.تنص المادة من هذا القانون على أنه بعد الاستحواذ على سكن المساهمين ، تنتقل إليه مخاطر الوفاة العرضية أو تلف المبنى.الخيارات الأكثر شيوعًا لإتلاف المسكن هي:

• حريق ؛
• فيضان الجيران ؛
• كوارث طبيعية.

تتوقف شركة البناء عن تحمل المسؤولية عن الممتلكات التي تم العثور عليها أو التالفة من اللحظة التي يتم فيها توقيع فعل نقل الشقة بموجب عقد البيع.الاستثناءات الوحيدة هي العيوب الخفية مع مرور الوقت - يتم تعويض مثل هذا الضرر بعد دعوى قضائية.يشبه التحول في المسؤولية في سوق الإسكان الثانوي تحوّل "أساسي".قبل توقيع APPC ، يتحمل المالك السابق تكلفة التعويض ؛ وبعد توقيع المستند ، يتم نقل جميع المخاطر إلى المالك الجديد.

عند شراء منزل في السوق الثانوية ، يعفى المشتري من بعض المخاوف المتعلقة بالمزيد من المعالجة للوثائق.

يجب على مشتري منزل في مبنى جديد الحصول على الوثائق بشكل مستقل.وفقط بعد الانتهاء من هذه الإجراءات (تستغرق حوالي شهر أو شهرين) ، هل يمكن اعتباره صاحب منزل متفرغ.تنشأ التزامات صيانة الإسكان (الدفع مقابل المرافق والمرافق) منه فورًا كما هو موقَّع من قِبل التطبيق.عند إعادة إصدار عقود الخدمة (مع شركة إدارة ،يضاف هذا APC.

في حالة بيع المساكن في السوق الثانوية ، قد يحدث موقف حيث تم تأجير العقار ولم ينتهي العقد في وقت البيع.بموجب القانون الحالي ، تظل حقوق المستأجر (سعر وشروط استئجار العقار) دون تغيير عندما يتغير المالك.في مثل هذه الحالة ، تسجل APC مدة عقد الصلاحية.

نُسخ

بموجب القانون ، يعد اتفاق البيع المنفصل مناسبًا لتسجيل حقوق المالك الجديد في روسريسترا.يجب أن يكون لدى كل طرف نسخة واحدة من DCT ، وبالتالي فإن الحد الأدنى لعدد أعمال النقل الخاصة بمسكن معين هو ثلاث قطع.سيكون هذا الرقم أكبر إذا كان هناك أكثر من طرف يمثله حزب واحد.على سبيل المثال ، إذا تم شراء العقارات بواسطة شخصين ، فإن تداول WUA = 1 جهاز كمبيوتر.(Rosreestr) + جهاز كمبيوتر واحد.(للبائع) + 2 جهاز كمبيوتر شخصى.(المشترين) = 4 نسخ.يمكن لكل طرف عمل نسخ من تلقاء نفسهتقدير.

إجراءات التوقيع

عند شراء عقار من المطور ، يتم تحديد شروط شراء المنزل وبيعه بموجب عقد البيع.ستكون الخطوات الرئيسية في إجراء توقيع APPC كما يلي:

1. يبلغ البائع المشتري باستعداده لنقل المبنى بموجب خطاب مسجل (أو أي طريقة تعاقدية أخرى مسموح بها ، على سبيل المثال ، عن طريق الرسائل القصيرة).تحدد نفس الرسالة مهلة زمنية (إذا لم تكن محددة ، فهي 7 أيام عمل بعد تلقي الرسالة).إذا رفض المشتري التوقيع على التطبيق دون سبب وجيه ، فسيُسمح للبائع بنقل العقار من جانب واحد.
2. بناءً على شكل تثبيت قانون النقل ، تتم دعوة كاتب العدل ، أو يتم تنفيذ الإجراء بدونه.
3. جنبا إلى جنب مع ممثل المطور ، يقوم المشتري بفحص المبنى ، مع ملاحظة كل العيوب والعيوب.في حالة استحالة إزالتها على الفور ، تتم كتابة مجلة خاصة أو خطاب مراجعة أو عيوب مباشرة في عملية قبول نقل الشقة.
4. بمجرد أن يتم فحص جميع المباني وإصلاح العيوب ، تلصق الأطراف APC بتوقيعاتها.منذ ذلك الوقت ، يعتبر المنزل قد تم تسليمه إلى المشتري.
5. بعد توقيع المستند ، يقوم ممثل المطور بتسليم العميل إلى مفاتيح العمل والوثائق الفنية وإيصالات خدمات المرافق.

توقيع APP لشراء المساكن في السوق الثانوية يخضع لمخطط مبسط.لا توثق أي عيوب في الغرفة ،وحقيقة أن العقار قد تم نقله إلى المالك الجديد ، لذلك ليست هناك حاجة لخطاب مراجعة.إذا كان التفتيش على هذا المسكن يكشف عن عيوب فنية خطيرة أو ديون فائدة ، فإن أحد الخيارات التالية سيكون أكثر فائدة للمشتري:

• لا يوقع على التطبيق حتى يتم القضاء على العيوب أو يتم سداد الديون ؛
• لتقليل السعر الأولي لحل المشكلات التي نشأت.

ما هي الوثائق التي يتم إرسالها مع فعل قبول نقل الشقة

عند الانتهاء من شراء السكن من المشتري ، يجب أن تكون في يد مجموعة من الوثائق على الصفقة.من المستحسن أن يتم إدراج هذه القائمة في APC.تشمل القائمة العامة للوثائق ما يلي:

• عقد شراء عقارات ؛
• إيصال استلام الأموال (يتكون من عمليات بيع من قبل الطرف عند استلام الأموال) ؛
• إيصالات خدمات المرافق العامة والاتصالات السلكية واللاسلكية (يفضل عدم وجود متأخرات ديون) ؛
• جواز سفر تقني (للسوق الثانوية) ؛
• APC.

تسجيل حقوق الملكية

يحدث توحيد حقوق مالك العقار الذي تم شراؤه من خلال التطبيق المقدم إلى خدمة تسجيل الدولة ، السجل العقاري ورسم الخرائط.لهذا الغرض ، من الضروري إعداد حزمة من الوثائق:

• طلب التسجيل ؛
• وثائق تثبت البائع والمشتري ؛
• اتفاقية شراء ؛
• قانون قبول نقل شقة (اختياري لبعض المناطق ، على سبيل المثال ، موسكونافذة مزدوجة الزجاج) ، قد لا يوقع المشتري على التطبيق طالما أن المطور لا يصحح العيوب.لم يتم تعريف مصطلح العجز من الناحية القانونية ، ولكن بقياس حماية المستهلك ، لن يتجاوز 45 يومًا.

  كيفية إعداد إجراء قبول لشقة في السوق الثانوية

  يحدث إعداد APPC في السوق الثانوية للإسكان بموجب المخطط المبسط ، ويهدف فقط إلى إصلاح حقيقة النقل.في هذه الحالة ، لا ينص فعل قبول نقل الشقة على مساوئها (ولا تشكل خطاب مراجعة).في حالة اكتشاف عيوب خطيرة لا يمكن اكتشافها على الفور (على سبيل المثال ، العزل الحراري السيئ للجدران ، والذي يتم اكتشافه فقط عند حدوث طقس بارد) ، يحق للمشتري أن يطلب من البائع التخلص من العيوب.إذا لم يتم علاج هذه العيوب طواعية ، يحق للمالك الجديد رفع دعوى قضائية ، مستشهداً بـ APPC كدليل.

  وصف لحالة الشقة

  إن عملية قبول ونقل شقة عند شرائها من السوق الثانوية تشبه المتغير "الأساسي" بالنسبة لمعظم العناصر ، ولكنها أصغر من حيث الحجم.المحتوى الإلزامي هو:

  • عنوان الوثيقة ، تاريخ الصياغة.
  • أسماء الأطراف الخارجية وجوازات سفرهم.
  • إشارة إلى DCT.
  • موقع المسكن ، وصفه المختصر.يشار إلى العنوان والأرض وعدد الغرف والإجمالي ومساحة المعيشة.ما يهم هو الإصلاح (إن وجد) ، وتوافر الاتصالات السلكية واللاسلكية ، والحالة العامة للبناء (مربع الشقة).
  • توقيع الطرفين.
  ​​

  الخصائص وتقييم الممتلكات المنقولة

  يمكن بيع شقة مستعملة مع أشياء.يجب أن يحتوي التطبيق على وصف لجميع الممتلكات في المبنى في وقت النقل.وتشمل هذه:

  • الأثاث (بما في ذلك المدمج في ، والتي صممت لتناسب أبعاد غرفة معينة) ؛
  • الأجهزة المنزلية (بما في ذلك "التثبيت" - الفرن ، الفرن ، إلخ) ؛
  • العناصر الداخلية (مثل الستائر أو السجاد).

  قائمة عيوب الشقة المشتراة

  في بعض الحالات ، يكون من المنطقي إصلاح عيوب العقارات المشتراة (يمكن القيام بذلك في التطبيق نفسه وفي خطاب الفحص المرفق).فيما يلي الحالات:

  • هناك عدد كبير من العيوب التي يمكن أن تقلل في نهاية المطاف من قيمة العقار الذي يتم شراؤه.
  • عدم اليقين بشأن طبيعة الخلل (على سبيل المثال ، يعتقد المشتري أن تسرب المياه للحمام لا يمكن الاعتماد عليه وسهل فيضان الجيران ، والبائع ينص على عكس ذلك).
  • تجديد المنزل في المستقبل عندما يرغب المشتري في إصلاح الوضع الحالي تمامًا.

  

  مدة تأجير الشقق

  يعني شراء منزل في السوق الثانوية في كثير من الحالات أن المباني يشغلها ملاك سابقون ، ولا يمكنهم إطلاق سراحه على الفور.يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه بعد التوقيع على عملية قبول ونقل الشقة ، سيكون من الصعب للغاية تقديم مطالبات بالعيوب والمرافق غير المدرجة في المستند.يجب التمييز بوضوح بين جانبي الاتفاقية بين فترتي شغور:

  • قانوني - يحدث حدوثه في لحظة الحذف من تسجيل المالك السابق بعد استلام المبلغ المدفوع ؛
  • فعلي - مغادرة مباشرة من المبنى.

  يمكن فصل هذين الحدثين عن طريق الفاصل الزمني الذي يجب تحديده في عقد البيع (على سبيل المثال ، أن يترك البائع أخيرًا 7 أيام بعد توقيع DCT).للحصول على حماية مالية إضافية للمشتري ، يمكنك وضع شرط بأن يتلقى البائع جزءًا من تكلفة السكن (10-15٪) فقط بعد توقيع الأطراف على عملية قبول نقل الشقة.

  عدم وجود أحد توقيعات الأطراف

  إذا كان البائع أو المشتري لا يريد التوقيع على فعل قبول ونقل الشقة ، فهذا يعني عدم الاتفاق على الشروط المعروضة.كقاعدة عامة ، تنشأ مثل هذه الحالة في علاقة المساهم المطور (في السوق الثانوية ، إذا لم يرتب المشتري كشقة ، فإنه لا يصل إلى APC).من المنطقي التعامل مع كل موقف على حدة:

  • لا يرغب المطور في توقيع APC.هذا ممكن إذا تم تحديد عيوب خطيرة تعد بتكاليف عالية.تأخير غير معقول ينطوي على فرض عقوبات على شركة البناء - 1/300 NBU معدل إعادة التمويل من سعر العقار لكل يوم تأخير.
  • يتجاهل المساهم توقيع APPC.عدم وجود توقيع المشتري الذي لا يتفق مع الشروط الحالية سيكون في يد شركة البناء.بموجب القانون ، إذا لم يوقع المساهم على هذا المستند لمدة شهرين ، فيمكن للباني القيام بذلك علىمن جانب واحد.في هذه الحالة ، ستكون الإستراتيجية الصحيحة للمشتري هي إصلاح جميع العيوب في عملية النقل وتأمينها بالتوقيع ، أثناء إرسال المطالبة إلى البائع.في مثل هذه الحالة ، لا يوجد شيء يترك للمطور القيام به على الفور لتصحيح أوجه القصور أو الموافقة على التعويض.

  فيديو